Mieterhöhung nach Modernisierung 2026: Was Vermieter beachten müssen
Wer eine vermietete Wohnung modernisiert, möchte die Investition wirtschaftlich planen. Seit dem 29. Juli 2026 gelten wesentliche Neuregelungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Gerade beim Heizungstausch lohnt deshalb ein genauer Blick. Eine zulässige Baumaßnahme bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sämtliche Kosten auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen.
Welche Modernisierungskosten sind umlagefähig?
Bei den von § 559 BGB erfassten Maßnahmen dürfen Vermieter grundsätzlich acht Prozent der umlagefähigen Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Dazu können etwa energetische Verbesserungen an Fenstern oder der Fassade gehören. Nicht jede Renovierung erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen.
Kosten für ohnehin erforderliche Erhaltungsarbeiten sind abzuziehen; dabei zählt auch der Abnutzungsgrad ersetzter Bauteile. Zuschüsse und andere Drittmittel sind nach § 559a BGB zu berücksichtigen. Arbeiten für mehrere Wohnungen müssen angemessen aufgeteilt werden. Eine Handwerkerrechnung allein beantwortet diese Fragen nicht.
Berechnung und Kappungsgrenzen
Beispiel ohne Heizungstausch: Entfallen nach allen Abzügen 20.000 Euro umlagefähige Modernisierungskosten auf eine Wohnung, ergibt die Rechnung 20.000 Euro × 8 Prozent ÷ 12 zunächst 133,33 Euro monatlich.
Zusätzlich begrenzt § 559 Absatz 3a BGB die Erhöhung innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich auf 3 Euro je Quadratmeter monatlich. Lag die bisherige Nettokaltmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es 2 Euro. Frühere Modernisierungserhöhungen sind einzubeziehen. Bei 60 Quadratmetern und einer bisherigen Miete von 6,50 Euro je Quadratmeter wären im Beispiel daher höchstens 120 Euro möglich, sofern die Grenze noch nicht ausgeschöpft ist. Härteeinwände und vertragliche Beschränkungen bleiben gesondert zu prüfen.
Heizungstausch: zehn Prozent nur unter Voraussetzungen
Für bestimmte Heizungsmodernisierungen eröffnet § 559e BGB eine andere Berechnung: Sind die Fördervoraussetzungen erfüllt und entsprechende Drittmittel tatsächlich in Anspruch genommen, kommen zehn Prozent jährlich in Betracht. Fördermittel sind abzuziehen; grundsätzlich ist außerdem der pauschale Erhaltungsabzug von 15 Prozent zu beachten. Für Heizungsanlagen nach § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz enthält das Gesetz hierzu eine Ausnahme.
Die Erhöhung für die Heizungsmaßnahme ist auf 0,50 Euro je Quadratmeter monatlich innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Bei 80 Quadratmetern sind das höchstens 40 Euro monatlich. Diese besondere Grenze gilt auch bei den in § 559 Absatz 3a Satz 3 BGB erfassten Heizungsmaßnahmen. Ohne beanspruchte Förderung gibt es keinen automatischen Anspruch auf zehn Prozent.
Modernisierung rechtzeitig ankündigen
Die Modernisierungsankündigung muss grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform zugehen. Sie beschreibt Art, Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten sowie die erwartete Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Auch der Hinweis auf Form und Frist eines Härteeinwands gehört in eine sorgfältige Vorbereitung.
Ob der Mieter die Arbeiten dulden muss und ob die spätere Erhöhung für ihn finanziell zumutbar ist, sind unterschiedliche Fragen. Härteeinwände dürfen deshalb nicht pauschal übergangen werden.
Wann wird die erhöhte Miete fällig?
Nach Abschluss der Arbeiten folgt eine eigene Mieterhöhungserklärung in Textform mit nachvollziehbarer Berechnung und Erläuterung. Grundsätzlich ist die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang geschuldet. Eine fehlende oder fehlerhafte Ankündigung kann diesen Zeitpunkt um sechs Monate verschieben; ebenso eine Überschreitung der angekündigten Erhöhung um mehr als zehn Prozent.
Vermieterberatung in Hannover: vor der Investition Klarheit schaffen
Sie planen eine Sanierung mehrerer Wohnungen oder einen Heizungstausch? Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterstütze ich Vermieter und Hausverwaltungen in Hannover bei der rechtlichen Vorbereitung, der Modernisierungsankündigung und der Prüfung der Mieterhöhung. Sinnvolle Ausgangsunterlagen sind Mietverträge, Angebote, Kostenaufstellungen und Förderunterlagen.
Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete folgt anderen Regeln. Dazu lesen Sie meinen Beitrag zur Mieterhöhung nach Mietspiegel in Hannover. Weitere Leistungen finden Sie unter Mietrecht in Hannover.
Das Kanzleiteam nimmt Ihren Fall zunächst telefonisch auf. Danach prüfe ich, ob ein Beratungstermin angeboten werden kann. Eine Anfrage allein begründet noch kein Mandat und keine Fristenkontrolle.
