Mieterhöhung nach Mietspiegel Hannover – rechtssicher nach § 558 BGB (inkl. Muster)

Private Vermieter in Hannover können die Miete erhöhen, wenn sie bestimmte gesetzliche Regeln einhalten. Insbesondere erlaubt § 558 BGB eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete – oft belegt durch den Mietspiegel Hannover. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach Mietspiegel erfüllt sein müssen (wie z. B. Sperrfrist und Kappungsgrenze), worauf Sie in Hannover besonders achten müssen und wie ein Muster-Anschreiben für die Mieterhöhung aussehen kann. Dadurch sind Sie in der Lage, eine Mieterhöhung rechtssicher und professionell umzusetzen. Suchbegriffe wie „Muster Mieterhöhung“, „Mietspiegel Hannover“ oder „Mieterhöhung Vorlage“ werden in diesem Artikel ebenfalls berücksichtigt.

Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur unter bestimmten Bedingungen zulässig. Als Vermieter sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Sperrfrist (Wartezeit): Zwischen der letzten Mieterhöhung und einer neuen Erhöhung muss mindestens ein Jahr liegen. Die Miete muss also seit mindestens 12 Monaten unverändert geblieben sein. Eine neue Mieterhöhung darf erst dann wirksam werden, wenn die letzte Erhöhung mindestens 15 Monate zurückliegt (dies ergibt sich aus der Jahresfrist plus der Kündigungsfrist bis zum Wirksamwerden der neuen Miete).
• Kappungsgrenze (Maximalerhöhungsgrenze): Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % erhöht werden. Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Anpassung erlauben würde, muss diese Kappungsgrenze eingehalten werden. **Achtung:** In einigen Regionen – darunter Hannover – gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % (siehe Besonderheiten unten).
• Ortsübliche Vergleichsmiete nachweisen: Die neue Miete darf nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete wird in der Regel durch den örtlichen Mietspiegel belegt. Der Mietspiegel enthält durchschnittliche Mietpreise (meist als Spanne und Mittelwert) für vergleichbare Wohnungen nach Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage. Als Vermieter müssen Sie Ihr Erhöhungsverlangen begründen, z. B. mit Verweis auf den Mietspiegel: Sie sollten darlegen, welcher Mietspiegel-Wert für Ihre Wohnung zutrifft und dass die verlangte neue Miete diesen Wert nicht übersteigt.
• Form und Frist: Die Mieterhöhungserklärung muss in Textform (§ 558a BGB) erfolgen – ein schriftlicher Brief ist üblich (E-Mail ist zwar formell zulässig, aber ein Brief per Einwurf-Einschreiben wird empfohlen). Der Mieter hat nach Zugang des Schreibens bis zum Ablauf des zweiten vollen Kalendermonats Zeit, um zuzustimmen. Das bedeutet praktisch: Die neue Miete kann frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens verlangt werden. In dieser Überlegungsfrist kann der Mieter die Erhöhung prüfen oder ablehnen. Stimmt er zu (explizit oder durch Zahlung der höheren Miete), schuldet er ab dem vorgesehenen Zeitpunkt die erhöhte Miete. Stimmt er nicht zu, können Sie als Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben.

Besonderheiten in Hannover: 15 % Kappungsgrenze und Wohnlagen

Abgesenkte Kappungsgrenze in Hannover: In der Landeshauptstadt Hannover gilt derzeit eine besondere Regelung zur Kappungsgrenze. Aufgrund einer Verordnung des Landes Niedersachsen wurde die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 % abgesenkt. Hannover zählt zu diesen Gebieten. Das bedeutet, dass Sie als Vermieter in Hannover die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 % erhöhen dürfen (anstatt der allgemein üblichen 20 %). Diese Regelung gilt aktuell bis Ende 2025 (und kann bei Bedarf verlängert werden). Sie sollten also vor einer Mieterhöhung prüfen, wie viel Prozent Ihre geplante Erhöhung ausmacht, um sicher unter der 15 %–Grenze zu bleiben.

Wohnlage und Mietspiegel Hannover: Der Mietspiegel der Stadt Hannover unterscheidet die Wohnlagen grob in „normale Wohnlage“ und „gute Wohnlage“. Die Qualität der Lage hat Einfluss auf die ortsübliche Miete. Um die korrekte Vergleichsmiete zu ermitteln, müssen Vermieter zunächst herausfinden, in welche Wohnlage die betroffene Wohnung eingeordnet wird. In Hannover erfolgt diese Einordnung über ein offizielles Straßenverzeichnis: Jeder Straße ist dort eine Wohnlage zugeordnet (normal oder gut). Das Straßenverzeichnis ist im Anhang des Mietspiegels bzw. online auf der Website der Stadt abrufbar. Anhand der Adresse Ihres Mietobjekts können Sie so ermitteln, ob Ihre Wohnung in einer normalen oder guten Wohnlage liegt.

Mietspiegel richtig anwenden: Haben Sie die Wohnlage bestimmt, so entnehmen Sie dem Mietspiegel die Vergleichsmiete für Wohnungen mit vergleichbarer Größe, Baujahr und Ausstattung. Der Mietspiegel Hannover bietet in Tabellenform für verschiedene Kategorien von Wohnungen eine Mietpreisspanne (von-bis in Euro pro Quadratmeter) sowie einen Mittelwert. Oft orientieren Vermieter sich am Mittelwert als Richtwert für die ortsübliche Miete. Liegt Ihre aktuelle Miete deutlich unter diesem Mittelwert, können Sie in Erwägung ziehen, die Miete zumindest in Richtung Mittelwert anzuheben – natürlich unter Beachtung der Kappungsgrenze. Wichtig ist, dass die neue geforderte Miete innerhalb der Spanne des Mietspiegels für die entsprechende Kategorie bleibt. Zur Sicherheit können Sie dem Mieter einen Auszug aus dem Mietspiegel (die passende Tabellenzeile/spalte) mit beifügen oder im Schreiben detailliert angeben, wie Sie die Vergleichsmiete ermittelt haben. Dies erhöht die Akzeptanz und Nachvollziehbarkeit Ihres Mieterhöhungsverlangens.

Musteranschreiben: Mieterhöhung nach Mietspiegel (Vorlage)

Im Folgenden finden Sie einen Mustertext für ein Mieterhöhungsschreiben gemäß § 558 BGB, den Sie als Vorlage nutzen können. Passen Sie die Angaben in eckigen Klammern einfach an Ihre Situation an. Dieses Anschreiben geht davon aus, dass ein Mietspiegel (hier: Mietspiegel Hannover) zur Begründung herangezogen wird und alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind:

*(Hinweis: Gegebenenfalls können Sie dem Schreiben eine Kopie der entsprechenden Mietspiegel-Tabelle beifügen und ein vorbereitetes Formular für die Zustimmung des Mieters anhängen, in dem dieser die Mieterhöhung unterschreiben kann. Dies ist zwar rechtlich nicht zwingend erforderlich, kann aber den Ablauf erleichtern.)*

So gelingt die Mieterhöhung – und wann rechtlicher Rat sinnvoll ist

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB anhand des Mietspiegels ist für private Vermieter ein bewährtes Mittel, um die Miete an die ortsüblichen Preise anzupassen. Wenn Sie die Voraussetzungen sorgfältig prüfen – insbesondere die 12-monatige Sperrfrist, die Kappungsgrenze von in Hannover 15 % und die korrekte Ermittlung der Vergleichsmiete über den Mietspiegel – steht einer rechtssicheren Mieterhöhung nichts im Wege. Wichtig ist auch ein gut verständliches, formal korrektes Anschreiben an den Mieter, wie in obigem Muster gezeigt. In den meisten Fällen lassen sich so Mieterhöhungen einvernehmlich umsetzen.

Sollte ein Mieter dennoch nicht zustimmen, müssen Vermieter nicht gleich verzweifeln: Sie haben die Möglichkeit, innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist eine Zustimmungsklage beim zuständigen Amtsgericht einzureichen, um die Erhöhung gerichtlich durchzusetzen. Spätestens an diesem Punkt ist es ratsam, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. **Hinweis:** Der Autor dieses Beitrags ist Rechtsanwalt und auf Mietrecht spezialisiert. Er kann Sie bei Bedarf beraten und – falls nötig – bei einer Zustimmungsklage vertreten. Zögern Sie nicht, fachkundigen Rat einzuholen, wenn Unsicherheiten bestehen oder der Fall komplex wird. Mit der richtigen Vorbereitung und gegebenenfalls anwaltlicher Hilfe sorgen Sie dafür, dass Ihre Mieterhöhung in Hannover erfolgreich und rechtssicher durchgeführt wird.