Mieterhöhung nach Mietspiegel in Hannover
Eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete führt nicht von selbst zu einer höheren Vertragsmiete. Vermieter können unter den Voraussetzungen des § 558 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen. Entscheidend sind die richtige Einordnung der Wohnung, die Kappungsgrenze und die gesetzlichen Fristen.
Voraussetzungen einer Mieterhöhung
Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Gesetzliche Sonderregelungen, etwa für Modernisierungserhöhungen, sind gesondert zu berücksichtigen.
Außerdem darf die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Während einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder Indexmietvereinbarung ist eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Auch weitere vertragliche Beschränkungen sind vorab zu prüfen.
Hannover: 15 Prozent innerhalb von drei Jahren
In Hannover gilt für Erhöhungen nach § 558 BGB eine Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Die maßgebliche Gebietsbestimmung der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung gilt nach aktuellem Stand bis zum 31. Dezember 2029, nicht nur bis Ende 2025. Einzelheiten erläutert das zuständige Landesministerium.
Die Grenze erlaubt keine automatische Erhöhung um 15 Prozent. Frühere Erhöhungen im maßgeblichen Zeitraum müssen einbezogen werden. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger als die durch die Kappungsgrenze begrenzte Miete, bleibt die Vergleichsmiete maßgeblich.
Den Mietspiegel richtig anwenden
Der Rat der Landeshauptstadt hat den Mietspiegel Hannover 2025 am 18. Dezember 2025 beschlossen. Die Stadt stellt den Mietspiegel und das Wohnlagenverzeichnis bereit. Für ein aktuelles Erhöhungsverlangen ist zunächst zu prüfen, ob die Wohnung in seinen Anwendungsbereich fällt.
Anschließend sind insbesondere Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage nach den Erläuterungen des Mietspiegels einzuordnen. Das Straßenverzeichnis hilft bei der Bestimmung der Wohnlage. Ein Tabellenmittelwert oder der obere Spannenwert darf nicht ohne Prüfung der konkreten Wohnung übernommen werden. Die Herleitung der verlangten Miete sollte für den Mieter nachvollziehbar sein.
Form, Zustimmung und Wirksamkeitsdatum
Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden. § 558a BGB lässt hierfür unter anderem die Bezugnahme auf einen Mietspiegel zu. Wohnung, bisherige und verlangte Nettokaltmiete, Begründung und gewünschter Erhöhungszeitpunkt sollten eindeutig bezeichnet werden.
Nach § 558b BGB läuft die Zustimmungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Bei Zustimmung ist die erhöhte Miete grundsätzlich ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet. Beispiel: Geht ein wirksames Verlangen im September 2026 zu, reicht die Zustimmungsfrist bis zum 30. November 2026; die erhöhte Miete kann frühestens ab dem 1. Dezember 2026 geschuldet sein. Die übrigen Voraussetzungen müssen ebenfalls vorliegen.
Musteranschreiben für ein Zustimmungsverlangen
Das folgende Muster ist eine Formulierungshilfe für eine Wohnung im Anwendungsbereich des Mietspiegels. Es ersetzt weder die Berechnung noch die Prüfung des Mietvertrags und des Einzelfalls. Sämtliche Platzhalter sind auszufüllen; alle Vertragsparteien müssen zutreffend bezeichnet werden.
Absender: [Vermieter mit Anschrift]
Empfänger: [alle Mieter mit Anschrift]
[Ort, Datum]Betreff: Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB für die Wohnung [Anschrift, Lage]
Sehr geehrte/r [Anrede],
ich bitte um Ihre Zustimmung, die monatliche Nettokaltmiete für die bezeichnete Wohnung ab dem [zulässiger Erhöhungszeitpunkt] von [bisherige Miete] Euro um [Erhöhungsbetrag] Euro auf [neue Miete] Euro zu erhöhen.
Zur Begründung beziehe ich mich auf den Mietspiegel Hannover [maßgebliche Ausgabe]. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von [Fläche] m² und ist nach [Baujahr, Wohnlage und maßgeblichen Ausstattungsmerkmalen] dem Tabellenfeld [Bezeichnung] zuzuordnen. Dieses weist eine Spanne von [Unterwert] bis [Oberwert] Euro/m² aus. Die Einordnung auf [Wert] Euro/m² ergibt sich aus [konkrete Begründung anhand der Anwendungshinweise]. Die verlangte Nettokaltmiete von [Betrag] Euro entspricht [Wert] Euro/m² und überschreitet die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.
Die Wartefrist und die erforderliche Unverändertheit der Miete sind eingehalten: [Datum und Art der letzten maßgeblichen Erhöhung beziehungsweise Mietbeginn]. Die Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren wird unter Berücksichtigung von [Ausgangsmiete und zwischenzeitlichen Erhöhungen] gewahrt. Die hierzu gehörende Berechnung lautet: [Berechnung].
Bitte erklären Sie Ihre Zustimmung bis zum [Ende der gesetzlichen Zustimmungsfrist].
Mit freundlichen Grüßen
[Vermieter oder bevollmächtigte Vertretung]
Wenn die Zustimmung ausbleibt
Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb der drei weiteren Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung klagen. Ob die verlangte Erhöhung durchsetzbar ist, hängt von ihrer formellen und inhaltlichen Berechtigung ab. Der Zugang des Verlangens und die Berechnung sollten deshalb dokumentiert sein.
Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterstütze ich Vermieter und Hausverwaltungen in Hannover bei Erhöhungsverlangen und Zustimmungsklagen. Weitere Informationen zur Beratung und Vertretung finden Sie unter Mietrecht.
