Zurückbehaltungsrecht in der WEG: Wohnungseigentümer dürfen Hausgeld nicht einfach einbehalten

Mit Urteil vom 14.11.2025 (Az. BGH V ZR 190/24) hat der Bundesgerichtshof eine für Wohnungseigentümergemeinschaften und einzelne Eigentümer äußerst wichtige Entscheidung getroffen:

Ein Wohnungseigentümer darf beschlossene Hausgeldvorschüsse grundsätzlich nicht mit einem Zurückbehaltungsrecht verweigern – selbst dann nicht, wenn die Gemeinschaft ihre eigenen Pflichten verletzt hat oder bereits rechtskräftig zur Leistung verurteilt wurde.

Die Entscheidung schafft erhebliche Klarheit für die Praxis und stärkt die Funktionsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Wohnungseigentümer verlangte von der Gemeinschaft die Erstellung einer ausstehenden Jahresabrechnung. Die Gemeinschaft war hierzu sogar bereits rechtskräftig verurteilt worden.

Trotzdem zahlte der Eigentümer später beschlossene Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan nicht und berief sich auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB.

Die Gemeinschaft klagte auf Zahlung der rückständigen Hausgeldvorschüsse – mit Erfolg.

Der Bundesgerichtshof entschied letztlich, dass ein solches Zurückbehaltungsrecht generell ausgeschlossen ist.

Warum ist das Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen?

Der BGH stellt maßgeblich auf das Finanzierungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft ab.

Die Hausgeldvorschüsse nach § 28 WEG dienen der laufenden Finanzierung der Gemeinschaft. Mit diesen Geldern werden unter anderem bezahlt:

• Versicherungen
• Energie- und Versorgungskosten
• Instandhaltungen
• Hausverwaltung
• Rücklagenbildung

Würde jeder Eigentümer wegen einzelner Streitigkeiten seine Zahlungen zurückhalten dürfen, könnte die gesamte Gemeinschaft schnell handlungsunfähig werden.

Der BGH betont ausdrücklich, dass dadurch erhebliche Risiken entstehen würden, etwa:

• Versorgungssperren
• Verlust des Versicherungsschutzes
• Verzugszinsen
• Liquiditätsprobleme der Gemeinschaft

Deshalb sei ein Zurückbehaltungsrecht mit dem System des Wohnungseigentumsrechts nicht vereinbar.

Gilt das auch bei rechtskräftigen Ansprüchen?

Ja.

Besonders relevant ist, dass der BGH den Ausschluss sogar dann annimmt, wenn der Eigentümer bereits einen anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Anspruch gegen die Gemeinschaft hat.

Im konkreten Fall half es dem Eigentümer also nicht, dass die Gemeinschaft bereits zur Erstellung der Jahresabrechnung verurteilt worden war.

Was ist der Unterschied zwischen Zurückbehaltungsrecht und Aufrechnung?

Hier liegt der entscheidende juristische Unterschied.

Ein Zurückbehaltungsrecht dient lediglich als Druckmittel. Der Eigentümer verweigert die Zahlung, bis die Gemeinschaft ihre Verpflichtung erfüllt.

Eine Aufrechnung hingegen führt rechtlich zur Tilgung der Forderung.

Deshalb bleibt nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH eine Aufrechnung mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen grundsätzlich möglich.

Das bedeutet:

Ein Eigentümer darf Hausgeldforderungen zwar regelmäßig nicht zurückhalten, unter bestimmten Voraussetzungen aber mit titulierten Gegenforderungen aufrechnen.

Was bedeutet das für Wohnungseigentümer?

Die Entscheidung zeigt deutlich:

Wer Hausgeldzahlungen einstellt, obwohl Beschlüsse wirksam gefasst wurden, geht ein erhebliches Prozessrisiko ein.

Auch berechtigte Ansprüche gegen die Gemeinschaft rechtfertigen grundsätzlich nicht die Verweigerung laufender Vorschusszahlungen.

Betroffene Eigentümer sollten daher frühzeitig prüfen lassen,

• ob Beschlüsse wirksam angegriffen werden können,
• ob eine Aufrechnung zulässig ist,
• oder wie Ansprüche gegen die Gemeinschaft anderweitig durchgesetzt werden können.

Fazit

Der Bundesgerichtshof stärkt mit der Entscheidung die Stabilität und Zahlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften.

Für Eigentümer bedeutet das zugleich:

Selbst erhebliche Pflichtverletzungen der Gemeinschaft berechtigen grundsätzlich nicht dazu, laufende Hausgeldvorschüsse einfach einzubehalten.

Die Entscheidung dürfte künftig in vielen WEG-Streitigkeiten eine zentrale Rolle spielen – insbesondere bei Auseinandersetzungen über Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplanbeschlüsse und offene Hausgeldforderungen.

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