Darf der Vermieter die Wohnung einfach betreten?

Die gemieteten vier Wände sind Privatsphäre des Mieters und gesetzlich geschützt. Allerdings gibt es ausdrückliche Ausnahmefälle, in denen ein Zutrittsrecht des Vermieters bestehen kann. Im Folgenden erläutern wir den Grundsatz des Hausrechts des Mieters, die wichtigsten gesetzlichen Grundlagen im deutschen Mietrecht, zulässige Ausnahmefälle (z. B. Notfälle, Besichtigung bei Auszug oder Verkauf, notwendige Reparaturen, etc.), die rechtlichen Folgen eines unzulässigen Betretens sowie praktische Hinweise für Mieter und Vermieter zum richtigen Vorgehen.

Grundsatz: Hausrecht des Mieters

In der vermieteten Wohnung übt grundsätzlich der Mieter das Hausrecht aus. Sobald der Vermieter die Wohnung an den Mieter übergeben hat, gibt er damit sein Hausrecht an den Mieträumen ab. Der Mieter entscheidet von da an allein, wer die Wohnung betreten darf und wer nicht. Dieses Prinzip wird auch durch das grundgesetzlich verankerte Recht auf Privatsphäre in der Wohnung (Art. 13 Grundgesetz: „Die Wohnung ist unverletzlich“) gestützt.

Für den Vermieter bedeutet das: Ein generelles Besichtigungs- oder Betretungsrecht gibt es nicht. Weder das Gesetz noch der Mietvertrag (sofern keine konkreten Gründe vorliegen) erlauben dem Vermieter routinemäßig “nach dem Rechten zu sehen”. Selbst oft anzutreffende Vertragsklauseln, die dem Vermieter etwa alle 1–2 Jahre eine vorsorgliche Wohnungsbesichtigung ohne konkreten Anlass gestatten, sind unwirksam – sie benachteiligen den Mieter unangemessen und wurden gerichtlich für nichtig erklärt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2013 klargestellt, dass solche Pauschal-Kontrollrechte unzulässig sind. In der Praxis wird deshalb empfohlen, dass Vermieter auf spontane Besuche verzichten – und Mieter müssen unangekündigten Einlass auch nicht gewähren.

Gesetzliche Grundlagen im Mietrecht

Die Rechtslage zugunsten des Mieters ergibt sich aus mehreren Vorschriften des deutschen Rechts, die wir hier laienverständlich zusammenfassen:

• § 535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zum Gebrauch zu überlassen und diesen Gebrauch während der Mietzeit zu gewährleisten. Daraus folgt, dass der Mieter das Besitzrecht an der Wohnung innehat und die Räume während der Mietzeit ausschließlich nutzen darf. Der Vermieter darf nicht ohne Erlaubnis des Mieters in die Wohnung, da er dem Mieter die Kontrolle darüber überlassen hat. Zugleich verpflichtet § 535 den Vermieter, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten – was wiederum nur mit Kooperation des Mieters (Zutritt für Reparaturen) möglich ist.
• § 859 BGB – Selbsthilfe des Besitzers: Versucht der Vermieter dennoch, eigenmächtig in die Wohnung zu gelangen, verstößt er gegen das Verbot der „verbotenen Eigenmacht“ (§ 858 BGB). Der Mieter als rechtmäßiger Besitzer darf sich in gewissen Grenzen sogar selbst dagegen wehren. § 859 BGB erlaubt dem Besitzer, einen Eingriff in seinen Besitz sofort abzuwehren, notfalls auch durch angemessene körperliche Entfernung des Eindringlings. Das heißt, würde der Vermieter unbefugt in die Wohnung eindringen, dürfte der Mieter ihn grundsätzlich vor die Tür setzen. (Tatsächlich trug in einem bekannten Fall ein erboster Mieter die unbefugt herumstöbernde Vermieterin eigenhändig aus seiner Wohnung – die daraufhin ausgesprochene fristlose Kündigung durch die Vermieterin erklärten die Gerichte später für unwirksam.) In der Regel ist es aber ratsam, anstelle von Selbsthilfe die Polizei zu rufen, wenn der Vermieter sich unberechtigt Zutritt verschafft.
• § 862 BGB – Besitzschutz: Unabhängig von strafrechtlichen Schritten kann der Mieter zivilrechtlich auf Unterlassung klagen, wenn der Vermieter ohne Erlaubnis die Wohnung betritt. Der Mieter hat einen Unterlassungsanspruch, um zukünftige Störungen seines Besitzes zu verhindern. Oft genügt schon eine anwaltliche Abmahnung, um den Vermieter an seine Pflichten zu erinnern.
• § 123 StGB (Strafgesetzbuch) – Hausfriedensbruch: Das unbefugte Eindringen in die Wohnung gegen den Willen des Mieters ist eine Straftat. § 123 StGB stellt das widerrechtliche Betreten von Wohnräumen unter Strafe. Ein Vermieter, der ohne Einverständnis des Mieters in die gemieteten Räume geht, macht sich strafbar – es handelt sich um Hausfriedensbruch. Dieser wird nur auf Antrag des Mieters verfolgt, kann aber mit Geldstrafe oder sogar bis zu einem Jahr Freiheitsstrafe geahndet werden. Allein die Tatsache, dass der Vermieter Eigentümer der Wohnung ist, berechtigt ihn nicht zum Betreten während der Vermietung.
• § 555a BGB – Duldung von Erhaltungsmaßnahmen: Dieses Gesetz verpflichtet den Mieter, notwendige Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten zu dulden. Damit soll der Vermieter seiner Erhaltungspflicht aus § 535 BGB nachkommen können. Praktisch heißt das: Muss z. B. ein Rohr repariert oder die Heizung gewartet werden, darf der Vermieter die Wohnung betreten (oder Handwerker schicken) – aber nur mit rechtzeitiger Ankündigung und nur zur Durchführung dieser konkreten Maßnahme.
• § 555b–555d BGB – Modernisierungsmaßnahmen: Ähnlich wie für Reparaturen gilt, dass der Mieter energetische oder wohnwertverbessernde Modernisierungen grundsätzlich dulden muss (§ 555d Abs. 1 BGB). Hier schreibt das Gesetz jedoch lange Vorankündigungsfristen vor: Eine Modernisierung (z. B. Einbau neuer Fenster, Dämmung etc.) muss mindestens 3 Monate im Voraus schriftlich angekündigt werden. Der Mieter kann unter bestimmten Umständen (Härtefall, z. B. unzumutbare Belastung) Widerspruch erheben, aber ein generelles Verweigerungsrecht hat er nicht. Wichtig ist: Ohne ordnungsgemäße Ankündigung darf der Vermieter nicht einfach anfangen oder die Wohnung betreten – selbst Modernisierungen müssen korrekt angekündigt werden, sonst muss der Mieter sie nicht sofort dulden.

Zusammengefasst geben diese Vorschriften den Rahmen vor: Ohne Zustimmung oder besondere gesetzliche Rechtfertigung darf der Vermieter die Mietwohnung nicht betreten. Er muss berechtigte Gründe haben und in der Regel rechtzeitig vorher um Erlaubnis bitten. Andernfalls verletzt er die Rechte des Mieters.

Ausnahmefälle: Wann darf der Vermieter die Wohnung betreten?

Wie jeder Grundsatz kennt auch das Hausrecht des Mieters Ausnahmen. In gewissen Situationen hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse oder sogar eine Pflicht, die Wohnung zu betreten. Wichtig: Selbst in den folgenden Fällen gilt fast immer, dass der Vermieter den Besuch rechtzeitig ankündigen muss und nur zu angemessenen Zeiten kommen darf. Ein generelles Zutrittsrecht „auf Verdacht“ oder zu unangemessener Zeit besteht nicht. Hier sind die typischen Ausnahmefälle im Überblick:

• Notfälle (Gefahr in Verzug): In akuten Notfällen – etwa bei einem Rohrbruch mit Wasserschaden, Gasleck, Brand oder sonstiger Gefahr für Haus und Bewohner – darf der Vermieter ausnahmsweise auch unangekündigt die Wohnung betreten, sofern der Mieter nicht erreichbar ist. In solch einer Gefahrenlage ist schnelles Handeln nötig, um größeren Schaden abzuwenden. Beispielsweise wird ein Vermieter bei einem gemeldeten Wohnungsbrand oder massivem Wasseraustritt nicht erst schriftlich einen Termin vereinbaren, sondern umgehend Feuerwehr, Handwerker oder selbst die Wohnung aufsuchen. Voraussetzung ist aber, dass tatsächlich Gefahr in Verzug besteht. Bei einem echten Notfall muss der Mieter den Zutritt gestatten – ist der Mieter abwesend, darf der Vermieter notfalls einen Schlüsseldienst zur Notöffnung beauftragen. (Tipp: Wenn Sie als Mieter längere Zeit verreisen, ist es sinnvoll, dem Vermieter eine Kontaktperson oder einen Wohnungsschlüssel bei einer Vertrauensperson zu benennen, damit in dringenden Notfällen kein brachiales Öffnen der Tür nötig wird.) Liegt kein wirklicher Notfall vor – etwa nur eine Vermutung, dass „irgendetwas nicht stimmt“ ohne konkrete Anzeichen – darf der Vermieter nicht eigenmächtig handeln. Beispiel: Die Vermieterin aus unserem Eingangsbeispiel, die “mal eben auf den Balkon” wollte, hätte das nur im Gefahrfall (z. B. Absturzgefahr) tun dürfen – und auch dann nur mit sofortiger Info an die Mieter. Warte keine akute Gefahr, gilt: Keine unangekündigten Besuche!
• Besichtigung bei Neuvermietung oder Verkauf: Ein sehr häufiger Fall ist, dass der Vermieter Nachmieter oder Kaufinteressenten durch die Wohnung führen möchte. Steht ein Mieterwechsel an oder soll die Immobilie veräußert werden, hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, die Räume potentiellen neuen Mietern oder Käufern zu zeigen. Dies ist als Grund grundsätzlich anerkannt. Der BGH bestätigte 2023 ausdrücklich, dass die Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten ein “sachlicher Grund” für einen Zutritt ist. Wichtig ist jedoch die Absprache mit dem aktuellen Mieter: Der Vermieter muss rechtzeitig um einen Termin bitten (üblich sind mindestens ein bis zwei Wochen Vorlauf für solche Besichtigungen) und sich auf eine angemessene Uhrzeit einigen. Auch darf er nicht ständig und unbegrenzt Besuchergruppen durchschleusen – die Belastung für den Mieter muss im Rahmen bleiben. Als grobe Richtlinie gilt, dass ein Mieter z. B. während der Vermarktung mehrere Besichtigungstermine pro Woche dulden muss, aber wenn sich dies über viele Wochen zieht, sollten die Termine mit Rücksicht geplant und in ihrer Frequenz reduziert werden. Der Mieter seinerseits ist verpflichtet, bei solchen berechtigten Besichtigungsanfragen mitzuwirken und Zutritt zu gewähren, sonst riskiert er am Ende sogar eine Kündigung wegen Verweigerung (siehe unten). Selbstverständlich muss der Vermieter die Wohnungsschlüssel nicht an Interessenten aushändigen – er oder ein Makler begleitet die Besucher, und der Mieter kann und sollte ebenfalls anwesend sein, wenn Fremde die Räume ansehen.
• Wartung, Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen: Vermieter dürfen die Wohnung betreten, wenn Arbeiten in der Wohnung erledigt werden müssen, die in ihren Verantwortungsbereich fallen. Beispiele: Instandsetzungen bei Mängeln (Heizungsausfall, Wasserrohrreparatur, Schimmelbeseitigung), regelmäßige Wartungen (Heizungswartung, Schornsteinfeger, Rauchmelder-Prüfung) oder geplante Modernisierungen (z. B. Einbau neuer Sanitäranlagen, energetische Verbesserungen). Auch die Vorbereitung solcher Maßnahmen – etwa Aufmaß nehmen, Schadenursachen erforschen oder einen Sachverständigen die Wohnung begutachten lassen – zählt hierzu. In all diesen Fällen ist der Mieter gesetzlich verpflichtet, Zutritt zu ermöglichen, da andernfalls die Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 BGB nicht erfüllbar wäre. Aber: Der Vermieter muss Grund und Zeitpunkt der Maßnahme rechtzeitig ankündigen. Was “rechtzeitig” ist, hängt vom Einzelfall ab: Bei planbaren Maßnahmen wie Modernisierungen schreibt das Gesetz 3 Monate Vorankündigung vor; bei kleineren Reparaturen genügen oft einige Tage Vorlauf. In der Praxis werden meist mindestens 3–4 Tage als Ankündigungsfrist erwartet, bei größeren Arbeiten eher ein bis zwei Wochen. Muss dringend ein Handwerker kommen (z. B. Rohrbruchabdichtung am nächsten Tag), kann im Einzelfall auch ein kürzerer Vorlauf (24 Stunden) zumutbar sein. Der Vermieter sollte mögliche Termine immer mit dem Mieter abstimmen. Außerdem gilt: Nur der angekündigte Zweck erlaubt den Zutritt. Der Vermieter darf bei der Gelegenheit nicht einfach einen Rundgang durch alle Räume machen, wenn z. B. nur das Wohnzimmerfenster repariert werden soll. Die Gerichte ziehen hier klare Grenzen zwischen dem Betretungsrecht für konkrete Arbeiten und einem unzulässigen Besichtigungsrundgang aus Neugier.
• Begründeter Verdacht auf vertragswidrige Nutzung: Hegt der Vermieter konkrete Anhaltspunkte, dass der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt, kann dies einen Besichtigungswunsch rechtfertigen. Beispiele: Der Verdacht auf unerlaubte Untervermietung (es wohnen Dritte in der Wohnung ohne Genehmigung), nicht erlaubte Tierhaltung (z. B. ein großer Hund trotz Verbots) oder etwa die Zweckentfremdung der Wohnung (illegales Gewerbe etc.). Wichtig: Auch hier berechtigt der Verdacht nicht zu einem sofortigen, unangekündigten Eindringen. Der Vermieter darf jedoch den Zutritt verlangen, um den Verdacht zu überprüfen, muss aber ebenfalls vorher einen Termin vereinbaren. Der Mieter ist gehalten, einer solchen begründeten Besichtigung zuzustimmen – tut er das nicht, kann der Vermieter gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Ein bloßer Verdacht gibt dem Vermieter keine Erlaubnis, einfach mit dem Zweitschlüssel hereinzuplatzen. Er muss das Gespräch suchen und sein berechtigtes Interesse darlegen. Nur wenn der Mieter dann hartnäckig verweigert, obwohl der Verdacht substanziiert ist, darf der Vermieter im nächsten Schritt etwa auf Duldung klagen oder im Extremfall nach Abmahnung kündigen (mehr dazu gleich). In jedem Fall gilt: Ohne Termin kein Zutritt – auch nicht bei Verdachtsfällen.

Neben diesen typischen Fällen gibt es weitere harmlose Gründe, die ein Betreten erfordern können, z. B. das Ablesen von Zählern (Strom, Wasser, Heizung) oder die Vermessung der Wohnung für Nebenkostenabrechnungen. Auch hier muss natürlich vorher ein Termin abgestimmt werden. Keine Ausnahme ist hingegen pure Neugier oder Kontrolle: Der Vermieter darf nicht vorbeischauen, um etwa den Ordnungzustand der Wohnung zu begutachten oder die Einhaltung der Hausordnung zu überprüfen – solche Anliegen rechtfertigen kein Betretungsrecht.

Rechtliche Folgen unzulässigen Betretens

Verletzt der Vermieter die Rechte des Mieters und betritt unbefugt die Wohnung, kann das spürbare rechtliche Konsequenzen haben:

• Unterlassungsanspruch des Mieters: Zunächst einmal liegt in einem solchen Verhalten eine Vertragsverletzung seitens des Vermieters. Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass er dies künftig unterlässt. Weigert der Vermieter sich einzulenken, kann der Mieter per einstweiliger Verfügung oder Unterlassungsklage gerichtliche Schritte einleiten, um weitere eigenmächtige Wohnungsbesuche zu stoppen. Die Gerichte werden dem Vermieter in aller Regel klar vor Augen führen, dass er kein Hausrecht mehr inne hat und sich an die Spielregeln halten muss.
• Fristlose Kündigung durch den Mieter: Dringt der Vermieter ohne Ankündigung mit eigenem Schlüssel in die Wohnung ein, stellt dies einen so schweren Eingriff in die Privatsphäre dar, dass es dem Mieter unter Umständen unzumutbar wird, das Mietverhältnis fortzusetzen. In solchen Fällen darf der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. So hat etwa das Landgericht Berlin entschieden, dass eine fristlose Kündigung des Mieters gerechtfertigt war, nachdem der Vermieter ohne Absprache die Wohnung mit dem Zweitschlüssel betrat – eine vorherige Abmahnung war nicht einmal erforderlich. Der Mieter muss einen solchen Vorfall nicht hinnehmen; er kann das Vertrauen als zerstört ansehen. (Anmerkung: Eine fristlose Kündigung sollte der Mieter gut abwägen – sie setzt voraus, dass der Verstoß erheblich war. Im Zweifel sollte man sich rechtlich beraten lassen, bevor man diesen Schritt geht.)
• Mietminderung und Schadensersatz: In manchen Konstellationen kann ein unzulässiges Eindringen als Mangel der Mietwohnung gewertet werden (Stichwort: Gestörte Gebrauchsgewährung nach § 536 BGB). Der Mieter könnte für den Zeitraum, in dem die Privatsphäre verletzt war, eine Mietminderung geltend machen. Dies kommt aber eher in Betracht, wenn der Vermieter z. B. mehrfach unangekündigt auftaucht und der Mieter dadurch tatsächlich beeinträchtigt wird. Zudem haftet der Vermieter auf Schadensersatz, falls durch das unbefugte Betreten ein tatsächlicher Schaden entsteht – etwa weil er das Türschloss knackt oder Eigentum des Mieters beschädigt.
• Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs: Wie oben erwähnt, macht sich ein Vermieter, der vorsätzlich gegen den Willen des Mieters die Wohnung betritt, strafbar (§ 123 StGB). Der Mieter kann in einem solchen Fall Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs erstatten. Zu beachten ist, dass Hausfriedensbruch ein Antragsdelikt ist – ohne Anzeige passiert also nichts. Die Aussicht auf ein Strafverfahren wirkt jedoch oft schon als Abschreckung. Bei wiederholtem unbefugtem Eindringen könnte sogar der Tatbestand des Stalkings (§ 238 StGB, Nachstellung) erfüllt sein, was strafrechtlich noch härter bewertet wird. Natürlich muss jeder Mieter selbst entscheiden, ob er diese Eskalation wählt. Oft genügt der Hinweis, dass das Verhalten illegal ist, um den Vermieter zur Räson zu bringen.
• Polizeiliche Hilfe: Der Mieter kann in der akuten Situation eines ungewollten Besuchs auch die Polizei rufen. Da der Mieter das Hausrecht innehat, wird die Polizei den Vermieter auffordern, die Wohnung zu verlassen und das Hausrecht des Mieters durchsetzen. Dies ist in der Regel effektiver und sicherer, als den Vermieter eigenhändig hinauszubefördern. Für das langfristige Mietverhältnis ist es allerdings meist besser, es gar nicht so weit kommen zu lassen.

Zusammengefasst: Unbefugtes Betreten ist kein Kavaliersdelikt. Vermieter riskieren damit nicht nur das Vertrauen ihrer Mieter, sondern auch rechtliche Schritte – von Abmahnungen über Kündigungen bis hin zu Strafanzeigen. Umgekehrt sollten Mieter wissen, dass das Gesetz ihnen hier den Rücken stärkt: Sie dürfen “Nein” sagen und sich wehren, wenn der Vermieter sich nicht an die Regeln hält.

Hinweise für Mieter und Vermieter: So geht man richtig vor

Ein gutes Mietverhältnis basiert auf gegenseitigem Respekt und klarer Kommunikation. Abschließend einige praktische Tipps, wie beide Seiten mit dem Thema Wohnungszutritt umgehen sollten:

Tipps für Mieter:

• Kennen Sie Ihre Rechte: Als Mieter dürfen Sie unangekündigten oder grundlosen Besuchen stets widersprechen. Machen Sie höflich aber bestimmt deutlich, dass Sie vorab informiert werden möchten und dass Ihnen kurzfristige “Überrumpelungen” nicht recht sind. Verweisen Sie ruhig auf Ihr Hausrecht und die Privatsphäre, die Ihnen gesetzlich zusteht. Ein Satz wie “Bitte haben Sie Verständnis, aber ohne Termin kann ich Sie nicht hereinlassen” ist völlig angemessen.
• Kooperation bei berechtigten Anliegen: Wenn der Vermieter einen legitimen Grund nennt und sich ankündigt, versuchen Sie, die Sache möglich zu machen. Schlagen Sie ggf. einen passenden Termin vor, falls der vorgeschlagene Termin ungünstig ist – aber verweigern Sie den Zutritt nicht grundlos. Bedenken Sie: Blockieren Sie mutwillig berechtigte Interessen des Vermieters, kann das eine Vertragsverletzung Ihrerseits darstellen. Im Extremfall darf der Vermieter Ihnen dann sogar kündigen. Verweigern Sie den Zutritt also nur, wenn wirklich kein berechtigtes Interesse vorliegt oder die Umstände unzumutbar sind. Andernfalls suchen Sie nach einem Kompromiss (anderer Termin, Anwesenheit einer Vertrauensperson etc.).
• Begleitung und begrenzen: Sie haben das Recht, bei jedem Termin in der Wohnung anwesend zu sein. Lassen Sie den Vermieter oder Handwerker nie unbeaufsichtigt schalten und walten, wenn Sie sich dabei unwohl fühlen. Achten Sie auch darauf, dass wirklich nur die angekündigten Bereiche betreten werden. Sollte der Vermieter “auf Tour” durch Ihre Zimmer gehen wollen, dürfen Sie ihn freundlich, aber bestimmt darauf hinweisen, dass der vereinbarte Zweck begrenzt ist (z. B. “Sie wollten doch nur den Wasserzähler ablesen, weitere Räume sind heute nicht Teil der Besichtigung.”). Ihr Hausrecht erlaubt es Ihnen, hier Grenzen zu setzen.
• Dokumentation bei Zwischenfällen: Falls es doch einmal zu einem unbefugten Betreten kommt (z. B. der Vermieter steht plötzlich in Ihrer Wohnung), dokumentieren Sie den Vorfall. Notieren Sie Datum, Uhrzeit, eventuelle Zeugen und was passiert ist. Sollte es später zum Streit kommen, haben Sie so Nachweise. Informieren Sie den Vermieter schriftlich, dass Sie ein solches Verhalten nicht dulden. Im Wiederholungsfall können Sie dann gezielter reagieren (Abmahnung, Anzeige etc.).
• Schloss wechseln: Viele Mieter fragen sich, ob sie zur Sicherheit das Türschloss austauschen dürfen. Grundsätzlich ja, Sie dürfen ein neues Schloss einbauen, solange Sie die Kosten selbst tragen und beim Auszug den Originalzustand wieder herstellen. Der Vermieter hat kein Recht auf einen Zweitschlüssel, außer Sie geben ihn freiwillig und zweckgebunden heraus (etwa für Notfälle). Wenn Sie dem Vermieter einen Schlüssel für Notfälle überlassen haben, machen Sie deutlich, dass dieser nur im echten Notfall genutzt werden darf – und ändern Sie notfalls das Schloss, wenn dieses Vertrauen missbraucht wurde.

Tipps für Vermieter:

• Informieren statt Überraschen: Planen Sie Wohnungsbesuche immer frühzeitig und treten Sie rechtzeitig mit dem Mieter in Kontakt. Nennen Sie konkret den Grund (Reparatur, Besichtigung, Kontrolle des Zustands wegen XY etc.) und schlagen Sie ein oder zwei Termine vor. Dabei sollten Sie die üblichen Zeiten beachten: Werktags tagsüber oder früher Abend. Kurzfristig (z. B. am nächsten Tag) sollten Sie nur in dringenden Fällen anfragen. Ansonsten gilt: Ein Vorlauf von einigen Tagen bis zwei Wochen – je nach Dringlichkeit – wird als fair betrachtet. Vergessen Sie nicht, auch anzukündigen, wer erscheinen wird (z. B. ein Handwerker, ein Makler), damit der Mieter sich darauf einstellen kann.
• Berechtigtes Interesse darlegen: Kommunizieren Sie offen, warum Sie die Wohnung betreten müssen. Ein vernünftiger Mieter wird verstehen, dass Sie z. B. zur Vermeidung größerer Schäden einen regelmäßigen Heizungscheck machen lassen müssen oder dass Sie bei geplanter Neuvermietung Interessenten zeigen müssen, wofür sie mieten. Wenn der Mieter den Grund nachvollziehen kann, ist die Bereitschaft zur Kooperation höher. Vermeiden Sie vage Aussagen wie „Ich will nur mal schauen“ – das weckt Misstrauen. Stattdessen: „Ich würde gerne mit einem Handwerker das Fenster im Bad prüfen, weil es undicht sein könnte.“
• Kein Eigenmächtiges Handeln: Widerstehen Sie der Versuchung, “mal eben” mit dem Zweitschlüssel reinzugehen, wenn der Mieter nicht sofort reagiert. Solche Aktionen sind rechtlich hochriskant (Hausfriedensbruch!) und zerstören das Vertrauensverhältnis. Behalten Sie ohne Einverständnis des Mieters keinen Wohnungsschlüssel ein – das darf ein Mieter aus gutem Grund als Misstrauensvotum werten und juristisch als unerlaubte Selbsthilfe Ihrerseits sehen. Wenn ein Schlüssel für Notfälle vereinbart wurde, klären Sie klar ab, was ein Notfall ist, und informieren Sie nach Gebrauch sofort den Mieter. Idealerweise übergeben Sie alle Schlüssel bei Mietbeginn an den Mieter. Sollte es doch einmal notwendig sein, die Wohnung in Abwesenheit des Mieters zu öffnen (z. B. Wasserschaden und der Mieter ist im Urlaub), holen Sie sich nachträglich sofort das Einverständnis ab und erklären Sie, was passiert ist. Transparenz schafft Vertrauen.
• Bei Verweigerung des Mieters: Stößt Ihr berechtigtes Anliegen auf Widerstand, bleiben Sie sachlich. Weisen Sie den Mieter höflich auf seine Mitwirkungspflichten hin, ggf. auch schriftlich. Versuchen Sie, die Gründe für seine Ablehnung zu verstehen – vielleicht liegt ein Missverständnis oder Terminproblem vor, das sich lösen lässt. Drohen Sie nicht vorschnell, sondern suchen Sie nach einer einvernehmlichen Lösung. Sollte der Mieter jedoch grundlos alle Zutrittswünsche blockieren, können Sie ihn abmahnen. In letzter Konsequenz ist eine gerichtliche Durchsetzung möglich oder sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter dauerhaft jede Besichtigung verweigert. Dies sind jedoch Eskalationen, die das Vertrauensverhältnis belasten – oft hilft vorher die Vermittlung, z. B. durch einen Rechtsanwalt oder Mediator, um die Rechte und Pflichten beider Seiten nochmal klarzustellen.
• Respekt und Rücksicht: Denken Sie daran, dass Ihre Mieter in der Wohnung zu Hause sind. Überraschungsbesuche verletzen nicht nur die juristischen Rechte des Mieters, sondern auch sein subjektives Sicherheitsempfinden. Ein Mieter, der seinen Vermieter als rücksichtsvoll erlebt, wird auch seinerseits kooperativer sein. Bemühen Sie sich um eine wertschätzende Kommunikation: Bitten statt fordern, erklären statt anordnen. So vermeiden Sie Konflikte und erhalten ein gutes Mietverhältnis.

Fazit: Vermieter dürfen die Mietwohnung nicht einfach beliebig betreten. Das Hausrecht liegt beim Mieter, und unerlaubte Wohnungsbesuche sind rechtswidrig. Nur ausnahmsweise – bei nachvollziehbarem berechtigtem Interesse und meist mit vorheriger Ankündigung – ist ein Zutritt erlaubt. Halten sich beide Seiten an die Regeln und sprechen sie miteinander, lassen sich die meisten Probleme vermeiden. Der Mieter muss keine ungestattenen Eindringlinge dulden und der Vermieter muss nicht befürchten, auf ewig ausgesperrt zu sein – es kommt auf den richtigen, fairen Umgang miteinander an. So bleibt die Wohnung für den Mieter ein sicheres Zuhause und für den Vermieter eine gut betreute Investition.

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