Drei Nachmieter – und trotzdem kein Anspruch auf Vertragsauflösung?

In der anwaltlichen Praxis führt dieser Mythos immer wieder zu falschen Erwartungen auf Mieterseite. Grund genug, das Thema einmal vertieft und klar einzuordnen.

Der Ursprung des Irrtums: alte Mustermietverträge

Die Fehlvorstellung hat einen historischen Hintergrund. In älteren Formularverträgen – insbesondere im Mustermietvertrag aus dem Jahr 1976 – fanden sich sogenannte Ersatzmieterklauseln. Diese sahen teilweise vor, dass der Mieter das Mietverhältnis beenden konnte, wenn er einen geeigneten Ersatzmieter stellte.

Diese Regelungen haben sich jedoch nicht im allgemeinen Mietrecht verfestigt, sondern waren rein vertraglicher Natur. Moderne Wohnraummietverträge enthalten solche Klauseln heute regelmäßig nicht mehr.

Der entscheidende Punkt wird dabei oft übersehen:
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Das Gesetz kennt keinen Anspruch auf Vertragsauflösung durch Nachmieterstellung.

Die geltende Rechtslage: Was gilt tatsächlich?

Nach der heutigen Rechtslage ist festzuhalten:

Ein Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, nur weil er dem Vermieter einen oder mehrere Nachmieter benennt – unabhängig davon, wie geeignet diese erscheinen mögen.

Ein solcher Anspruch besteht ausschließlich dann, wenn er sich aus dem Mietvertrag selbst ergibt. Das ist nur in engen Ausnahmefällen der Fall, etwa wenn:

• der Mietvertrag ausdrücklich bestimmt,
  dass der Mieter das Mietverhältnis auf einen Nachmieter übertragen darf,
  oder
• eine echte Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel vereinbart wurde, die eine vorzeitige Vertragsaufhebung bei Stellung eines zumutbaren Nachmieters vorsieht.

Fehlt eine solche Regelung, ist die Rechtslage eindeutig:
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen – selbst dann nicht, wenn mehrere solvente, zuverlässige und passende Nachmieter benannt werden.

Darf der Vermieter Nachmieter einfach ablehnen?

Ja – ohne vertragliche Bindung darf er das.

Der Vermieter ist grundsätzlich frei in seiner Entscheidung, mit wem er ein Mietverhältnis eingehen möchte. Eine Ablehnung muss dann nicht einmal besonders begründet werden. Erst wenn eine vertragliche Nachmieterklausel besteht, kann sich die Frage stellen, ob eine Ablehnung „berechtigt“ oder „unberechtigt“ ist.

Ohne eine solche Klausel bleibt es dabei:

• keine Pflicht zur Vertragsaufhebung
• kein Anspruch auf Zustimmung
• kein „Drei-Nachmieter-Grundsatz“

Häufige Praxisprobleme

In der Praxis zeigt sich immer wieder dasselbe Bild:

• Mieter organisieren Besichtigungstermine
• erstellen Exposés
• sammeln Selbstauskünfte und Gehaltsnachweise
• und gehen davon aus, damit rechtlich auf der sicheren Seite zu sein

Das böse Erwachen folgt, wenn der Vermieter schlicht mitteilt, am Vertrag festhalten zu wollen. Rechtlich ist das in den meisten Fällen nicht zu beanstanden.

Besonders problematisch wird dies, wenn:

• ein Arbeitsplatzwechsel ansteht
• eine Trennung erfolgt
• oder die Wohnung aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr gehalten werden kann

Gerade in diesen Situationen ist eine frühe rechtliche Prüfung des Mietvertrags entscheidend.

Abgrenzung: Härtefälle und Sonderkonstellationen

Zwar gibt es in der Rechtsprechung einzelne Konstellationen, in denen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses treuwidrig sein kann (z. B. bei extremen, unvorhersehbaren Veränderungen der Lebensumstände).
Diese Fälle sind jedoch seltene Ausnahmen und keinesfalls mit der pauschalen Drei-Nachmieter-These gleichzusetzen.

Ein Automatismus besteht auch hier nicht.

Vertrag schlägt Mythos

Zusammengefasst gilt:

• Drei Nachmieter begründen keinen Anspruch auf Vertragsende.
• Maßgeblich ist allein, was im Mietvertrag steht.
• Ohne ausdrückliche Nachmieter- oder Übertragungsklausel bleibt der Mieter an die vereinbarte Laufzeit gebunden.
• Wer sich auf Hörensagen oder alte Vorstellungen verlässt, riskiert finanzielle Nachteile.

Wenn Sie überlegen, Ihren Mietvertrag vorzeitig zu beenden, sollte immer zuerst der Vertrag geprüft werden. Eine kurze rechtliche Einschätzung kann oft klären, ob Verhandlungsspielraum besteht – oder nicht.