Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB

Was bedeutet Kündigungssperrfrist?

Die Kündigungssperrfrist ist ein besonderer Kündigungsschutz für Mieter, der in § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt ist. Sie soll verhindern, dass Mieter kurz nach einem Wohnungsverkauf aus ihrer Wohnung gekündigt werden. Konkret bedeutet das: Wurde Ihre Mietwohnung während Ihres Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen neuen Eigentümer verkauft, darf dieser für eine bestimmte Zeit keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen wirtschaftlicher Verwertung aussprechen. Man spricht hier von einer Sperrfrist, in der die Regel „Kauf bricht Miete nicht“ besonderen Schutz erfährt – das Mietverhältnis bleibt zunächst bestehen, auch wenn der neue Eigentümer eigentlich Eigenbedarf hat oder andere Pläne mit der Wohnung verfolgt.

Diese Sperrfrist gibt Mietern nach einem Wohnungsverkauf also mehr Sicherheit. Sie soll verhindern, dass durch die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen Mieter sofort aus ihren Wohnungen verdrängt werden können. Für Vermieter bedeutet die Sperrfrist, dass sie ihr neu erworbenes Objekt für eine gewisse Zeit nicht selbst nutzen oder gewinnbringend verwerten können, sofern noch Mieter darin wohnen. Erst nach Ablauf der Frist ist eine Kündigung aus den genannten Gründen rechtlich möglich.

In welchen Fällen gilt die Sperrfrist?

Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB greift nicht in jedem Fall, sondern unter bestimmten Voraussetzungen. Folgende Bedingungen müssen im Wesentlichen erfüllt sein, damit Mieter in den Genuss dieses Schutzes kommen:

• Umwandlung in Wohnungseigentum: Die Mietwohnung wurde während eines laufenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt. Das heißt, das zuvor als Mietshaus geführte Objekt wurde in einzelne Wohnungen aufgeteilt, die separat als Eigentumswohnungen ins Grundbuch eingetragen werden. Wichtig: Der Mieter muss bereits vor dieser Umwandlung in der Wohnung gewohnt haben.
• Verkauf an einen neuen Eigentümer: Die umgewandelte Wohnung wurde an einen Dritten verkauft (neuer Eigentümer oder neue Eigentümerin). Durch den Verkauf tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Hier gilt allgemein: „Kauf bricht Miete nicht“ – der Mietvertrag läuft erst einmal unverändert weiter. Die Sperrfrist kommt speziell dann ins Spiel, wenn der neue Eigentümer das Mietverhältnis beenden möchte.
• Kündigung wegen Eigenbedarf oder Verwertung: Der neue Eigentümer beabsichtigt, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen (zum Beispiel weil er selbst oder enge Familienangehörige in die Wohnung einziehen möchten) oder wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung zu kündigen. Letzteres ist eine Verwertungskündigung – dabei argumentiert der Eigentümer, dass er die Wohnung nur ohne den Mietvertrag angemessen nutzen oder entwickeln kann (zum Beispiel für eine umfassende Sanierung oder einen lukrativen Weiterverkauf). In diesen beiden Fällen greift der Sperrfristenschutz.

Trifft all dies zu, darf der neue Vermieter für die Dauer der Sperrfrist keine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung aussprechen. Wichtig zu wissen: Keine Anwendung findet die Sperrfrist, wenn die Wohnung bereits vor Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung war oder wenn es sich um ein Einfamilienhaus/Reihenhaus handelt, das verkauft wurde – hier gab es keine nachträgliche Umwandlung während der Mietzeit. In solchen Fällen gelten die üblichen Kündigungsregeln ohne verlängerte Sperrfrist.

Wie lange dauert die Kündigungssperrfrist?

Die gesetzliche Grundfrist beträgt bundesweit drei Jahre ab dem Eigentumsübergang (also ab Kauf der Wohnung durch den neuen Eigentümer). Innerhalb dieser drei Jahre kann der neue Eigentümer dem Mieter nicht wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Erst nach Ablauf der drei Jahre ist eine solche Kündigung rechtlich möglich (dann natürlich unter Einhaltung der normalen Kündigungsfristen, die je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate betragen können).

Allerdings erlaubt das Gesetz den Bundesländern, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt diese Sperrfrist zu verlängern – und zwar auf bis zu zehn Jahre. Das heißt, wenn in einer Stadt oder Region Wohnungsknappheit herrscht und die Politik Mieter besonders schützen will, kann per Landesverordnung eine längere Sperrfrist festgelegt werden. Viele Bundesländer haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, sodass die Dauer der Sperrfrist je nach Stadt unterschiedlich sein kann. Beispielsweise gelten in einigen Metropolen wie Berlin oder Hamburg sogar zehn Jahre Sperrfrist. In den meisten Fällen wurden aber Verlängerungen auf fünf Jahre beschlossen.

Verlängerte Kündigungssperrfrist in Hannover

In der Landeshauptstadt Hannover beträgt die Kündigungssperrfrist derzeit fünf Jahre. Das bedeutet: Wurde in Hannover eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann der neue Eigentümer das Mietverhältnis erst nach Ablauf von fünf Jahren wegen Eigenbedarf oder Verwertung kündigen. Diese verlängerte Frist soll dem großen Mieterandrang und der Wohnungsknappheit in der Stadt Rechnung tragen, indem sie Mieter länger vor einer Verdrängung schützt.

Grundlage dafür ist die Niedersächsische Mieterschutzverordnung, welche zum 1. Dezember 2016 in Kraft getreten ist. Durch diese Verordnung hat das Land Niedersachsen bestimmte Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt – darunter die gesamte Stadt Hannover – und in diesen die Kündigungssperrfrist von drei auf fünf Jahre verlängert. Seit 2016 gilt also in Hannover die fünfjährige Sperrfrist. (Ursprünglich war die Regelung befristet, wurde jedoch mittlerweile verlängert, sodass sie weiterhin in Kraft ist.) Für alle Stadtteile Hannovers ohne Ausnahme greift diese fünfjährige Sperrfrist bei Wohnungsumwandlung und Weiterverkauf. Hannoveraner Mieter genießen damit einen längeren Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach einem Verkaufsfall als gesetzlich üblich. Vermieter, die in Hannover eine vermietete Wohnung kaufen, müssen entsprechend einkalkulieren, dass sie die Wohnung erst nach fünf Jahren für sich nutzen oder anderweitig verwerten können.

Fazit: Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB ist ein wichtiges Schutzinstrument im Mietrecht. Sie sorgt dafür, dass bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum und anschließendem Verkauf Mieter nicht schutzlos gestellt werden. In Hannover profitieren Mieter dank einer landesrechtlichen Regelung sogar von einer verlängerten Sperrfrist von fünf Jahren. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten diese Regelung kennen: Mieter, um ihre Rechte im Falle eines Wohnungsverkaufs einzuschätzen, und Vermieter bzw. Käufer, um die Nutzungsmöglichkeiten der erworbenen Immobilie realistisch planen zu können.