Vermietete Wohnung gekauft: Warum Sie den Mieter rechtlich mitkaufen

Vermietete Wohnung gekauft: Warum Sie den Mieter rechtlich mitkaufen

Viele Immobilienkäufer machen denselben Fehler. Sie glauben, mit dem Notartermin beginne die volle Verfügungsgewalt über die Wohnung. Gerade wenn die Immobilie später selbst genutzt werden soll, wird häufig angenommen, der vorhandene Mieter könne nach dem Kauf ohne größere Schwierigkeiten zum Auszug bewegt werden. Genau an diesem Punkt beginnt in der Praxis oft die erste böse Überraschung.

Denn beim Kauf einer vermieteten Wohnung wird nicht nur Eigentum übertragen. Regelmäßig wird zugleich ein laufendes Mietverhältnis übernommen. Der Käufer erwirbt also nicht einfach eine freie Wohnung, sondern tritt in eine bestehende rechtliche Bindung ein. Genau das regelt § 566 BGB mit dem bekannten Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.

Was § 566 BGB in der Praxis bedeutet

Der gesetzliche Grundgedanke ist einfach, seine Folgen sind es nicht. Wird eine Wohnung verkauft, nachdem sie dem Mieter bereits überlassen wurde, bleibt das Mietverhältnis bestehen. Der neue Eigentümer tritt in die Vermieterstellung ein. Der Mieter muss keinen neuen Vertrag unterschreiben. Er muss keine geänderten Bedingungen akzeptieren. Und er muss die Wohnung nicht deshalb räumen, weil sich die Eigentumsverhältnisse geändert haben.

Für Erwerber ist das von erheblicher Bedeutung. Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt nicht nur Mauern, Quadratmeter und Mieteinnahmen, sondern auch sämtliche rechtlichen Bindungen, die mit dem Mietverhältnis verbunden sind. Dazu gehören insbesondere die vereinbarte Miethöhe, mögliche Beschränkungen bei Mieterhöhungen, Kautionsfragen, Nebenabreden und im Streitfall auch prozessuale Risiken.

Der häufigste Irrtum beginnt schon beim Notartermin

Besonders häufig wird übersehen, dass der Käufer nicht bereits mit Unterzeichnung des Kaufvertrags Vermieter wird. Entscheidend ist vielmehr der rechtliche Eigentumsübergang. Erst mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.

Gerade bei vermieteten Immobilien ist dieser Zeitpunkt wirtschaftlich und rechtlich bedeutsam. Zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung liegen oft mehrere Wochen oder Monate. In dieser Phase stellt sich regelmäßig die Frage, wem die Miete zusteht, wer Ansprechpartner des Mieters ist und wie mit laufenden Themen des Mietverhältnisses umzugehen ist. Wer hier unsauber arbeitet, schafft schon vor dem Eigentumsübergang vermeidbare Probleme.

Warum der Kauf für Eigennutzer besonders riskant sein kann

Für Kapitalanleger ist ein bestehendes Mietverhältnis oft Teil der Kalkulation. Für Eigennutzer ist es dagegen nicht selten das zentrale Risiko des gesamten Erwerbs. Denn die bloße Eigentümerstellung bedeutet gerade nicht, dass die Wohnung nun kurzfristig selbst genutzt werden kann.

Zwar kann ein Erwerber grundsätzlich Eigenbedarf geltend machen. In vielen Fällen ist das aber keineswegs sofort möglich. Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen werden Kündigungsmöglichkeiten häufig deutlich überschätzt. Hinzu kommen gesetzliche Sperrfristen in bestimmten Konstellationen, etwa nach Umwandlung in Wohnungseigentum. Wer eine vermietete Wohnung in der Erwartung kauft, diese in naher Zukunft selbst nutzen zu können, sollte die mietrechtliche Lage deshalb vor dem Kauf sehr genau prüfen lassen.

In der anwaltlichen Praxis zeigt sich immer wieder, dass nicht der Kaufvertrag das Problem ist, sondern die falsche Erwartung an die spätere Nutzbarkeit der Wohnung. Wirtschaftlich kann das gravierende Folgen haben. Wer auf Eigennutzung plant, aber auf Jahre an ein bestehendes Mietverhältnis gebunden bleibt, hat häufig nicht die Immobilie erworben, die er tatsächlich erwerben wollte.

Die Kaution wird oft übersehen und später teuer

Ein weiterer Punkt, der beim Erwerb vermieteter Immobilien regelmäßig unterschätzt wird, ist die Kaution. Viele Käufer beschäftigen sich intensiv mit Kaufpreis, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Mieteinnahmen, nicht aber mit der Frage, wie die Mietsicherheit behandelt wurde.

Das ist riskant. Denn mit der Vermieterstellung gehen auch die Pflichten im Zusammenhang mit der Kaution über. Spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses kann daraus erheblicher Streit entstehen, wenn die Übernahme nicht sauber dokumentiert wurde oder Unklarheiten über Höhe, Anlage und Weitergabe bestehen. Was beim Ankauf beiläufig behandelt wird, landet später nicht selten als wirtschaftlich unangenehme Auseinandersetzung auf dem Tisch.

Warum vermietete Immobilien rechtlich anders geprüft werden müssen

Der Erwerb einer leerstehenden Wohnung und der Erwerb einer vermieteten Wohnung sind rechtlich nicht vergleichbar. Bei einer vermieteten Immobilie reicht es nicht, Lage, Zustand und Rendite zu prüfen. Entscheidend ist die sorgfältige Analyse des Mietverhältnisses.

Dazu gehört die Prüfung des Mietvertrags, etwaiger Nachträge, der Kautionslage, möglicher Streitpunkte mit dem Mieter, bisheriger Mieterhöhungen, Betriebskostenfragen und der tatsächlichen Zielsetzung des Käufers. Wer eine vermietete Immobilie ohne diese Prüfung erwirbt, kauft unter Umständen ein Objekt, dessen rechtliche und wirtschaftliche Verfügbarkeit deutlich geringer ist als angenommen.

Gerade deshalb ist § 566 BGB für Immobilienkäufer keine bloße Standardvorschrift des Mietrechts. Die Norm entscheidet in vielen Fällen darüber, ob ein Erwerb wirtschaftlich sinnvoll ist oder sich später als Fehlkalkulation erweist.

Fazit

Wer eine vermietete Wohnung kauft, kauft rechtlich oft nicht nur die Immobilie, sondern auch den Mieter mit. § 566 BGB schützt das bestehende Mietverhältnis und bindet den Erwerber an die mietvertragliche Ausgangslage. Für Käufer ist das kein Randthema, sondern einer der zentralen Punkte jeder rechtlichen Prüfung vor dem Erwerb.

Gerade bei geplanter Eigennutzung, bei älteren Mietverträgen oder bei Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten sollte die mietrechtliche Situation vor dem Kauf präzise geprüft werden. Viele Probleme entstehen nicht erst nach dem Erwerb, sondern bereits dadurch, dass die vermietete Immobilie mit falschen Erwartungen gekauft wurde.