Gewerbemietvertrag kündigen wegen fehlender Planungssicherheit?

Viele Gewerbemieter kennen das Problem:

Es wird investiert, geplant und kalkuliert – gleichzeitig steht aber plötzlich im Raum, dass der Hauptmietvertrag möglicherweise nicht verlängert wird oder sich die Vertragsgrundlage bald ändern könnte.

Die Frage liegt dann nahe: Kann man sich vorsorglich durch eine außerordentliche Kündigung vom Vertrag lösen?

Mit dieser Konstellation musste sich das OLG Hamburg in einer praxisrelevanten Entscheidung befassen (Urteil vom 01.08.2025 – Az. 4 U 1/25).

Die Antwort des Gerichts fällt deutlich aus:

Eine bloße wirtschaftliche Unsicherheit oder fehlende Planungssicherheit genügt für eine fristlose Kündigung grundsätzlich nicht.

Der Fall: Untermieter kündigt wegen Unsicherheit über Hauptmietvertrag

Die Klägerin war Untermieterin eines Gewerbeobjekts.

Zwischen der Hauptmieterin und dem Eigentümer liefen Verhandlungen über eine Verlängerung des Hauptmietvertrages. Die Klägerin hielt die Situation für wirtschaftlich untragbar und kündigte deshalb außerordentlich. Sie argumentierte insbesondere damit, dass erhebliche Investitionen erforderlich gewesen wären, obwohl unklar gewesen sei, ob der Standort langfristig erhalten bleibt.

Das Problem aus Sicht der Klägerin:

Sie wollte nicht weiter investieren, solange die Gefahr bestand, dass der Hauptmietvertrag scheitert.

Das OLG Hamburg hielt die Kündigung dennoch für unwirksam.

Wann liegt überhaupt ein wichtiger Grund zur Kündigung vor?

Das Gericht stellt zunächst die grundlegenden Maßstäbe klar.

Eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB setzt voraus, dass dem kündigenden Vertragspartner die Fortsetzung des Vertrags nicht mehr zugemutet werden kann.

Dabei reicht es gerade nicht aus, dass künftig möglicherweise Probleme entstehen könnten.

Entscheidend ist vielmehr, ob bereits konkret absehbar ist, dass die vertraglichen Pflichten künftig tatsächlich nicht mehr erfüllt werden können.

Genau daran fehlte es hier.

Denn zum Zeitpunkt der Kündigung war noch völlig offen, ob der Hauptmietvertrag letztlich verlängert werden würde. Die Verhandlungen liefen noch. Die Räume standen der Klägerin weiterhin zur Verfügung. Eine konkrete Gebrauchsentziehung lag also gerade nicht vor.

Das Gericht trennt sehr strikt zwischen realer Störung und bloßer Befürchtung

Die Entscheidung zeigt sehr deutlich, dass Gerichte zwischen tatsächlichen Vertragsstörungen und bloßen Befürchtungen unterscheiden.

Dass ein Vertrag künftig scheitern könnte, genügt nicht automatisch für eine sofortige Kündigung.

Nach Auffassung des OLG Hamburg müsste vielmehr bereits feststehen oder sich zumindest konkret abzeichnen, dass die Vertragsdurchführung zeitnah unmöglich wird. Erst dann könne von einer unzumutbaren Situation gesprochen werden.

Gerade im Gewerbemietrecht ist das ein erheblicher Punkt.

Denn wirtschaftliche Entscheidungen werden oft lange vor dem eigentlichen Krisenmoment getroffen. Unternehmen müssen investieren, Personal planen und Standorte kalkulieren, obwohl rechtliche Unsicherheiten bestehen.

Das Gericht verlangt hier allerdings eine relativ hohe Eingriffsschwelle.

Schlechter Ruf und schwierige Vertragsbeziehungen reichen ebenfalls nicht aus

Die Klägerin argumentierte außerdem, dass das Verhältnis zwischen Hauptmieterin und Eigentümer bereits stark belastet gewesen sei. Außerdem habe die Hauptmieterin an anderen Standorten Probleme gehabt, weshalb eine Vertragsverlängerung äußerst unwahrscheinlich gewesen sei.

Auch das ließ das Gericht nicht gelten.

Das OLG Hamburg wertete diese Argumente im Wesentlichen als subjektive Einschätzung der Klägerin. Entscheidend seien objektive Tatsachen – nicht bloße Befürchtungen oder wirtschaftliche Einschätzungen.

Gerade darin liegt die praktische Brisanz der Entscheidung:

Viele wirtschaftliche Risiken entstehen nicht erst, wenn der Schaden bereits eingetreten ist, sondern deutlich früher.

Juristisch genügt diese Vorstufe aber häufig noch nicht.

Interessant: Hauptmieterin haftete trotzdem nicht vollständig schadensfrei

Ganz ohne Folgen blieb das Verhalten der Hauptmieterin allerdings ebenfalls nicht.

Denn das Gericht stellte fest, dass die Hauptmieterin ihr eigenes Optionsrecht gegenüber dem Eigentümer nicht rechtzeitig ausgeübt hatte und dadurch überhaupt erst die Unsicherheit entstanden war.

Das führte dazu, dass Schadensersatzansprüche gegen die Klägerin jedenfalls teilweise am erheblichen Mitverschulden der Hauptmieterin scheiterten.

Die Entscheidung zeigt damit auch:

Wer selbst organisatorische oder vertragliche Versäumnisse verursacht, kann daraus später nicht ohne Weiteres Ansprüche gegen den Vertragspartner herleiten.

Warum die Entscheidung für die Praxis wichtig ist

Die Entscheidung betrifft nicht nur klassische Untermietverhältnisse.

Die Grundsätze lassen sich auch auf Franchiseverträge, langfristige Gewerberaummietverhältnisse und andere Dauerschuldverhältnisse übertragen.

Besonders relevant wird das immer dann, wenn:

• Vertragsverlängerungen noch offen sind
• Investitionen anstehen
• wirtschaftliche Planungssicherheit fehlt
• Vertragsparteien über die Zukunft des Standorts streiten
• Unsicherheit über Hauptverträge besteht

Das OLG Hamburg macht dabei deutlich:

Gerichte schützen bestehende Vertragsverhältnisse grundsätzlich sehr stark. Eine vorsorgliche „Fluchtkündigung“ wegen wirtschaftlicher Unsicherheit wird regelmäßig nicht genügen.