Eigenbedarfskündigung trotz Krankheit? Was Vermieter aus der aktuellen BGH-Entscheidung lernen sollten

In der Praxis ist die Sache häufig komplizierter.

Denn selbst eine an sich berechtigte Kündigung wegen Eigenbedarfs führt nicht zwingend dazu, dass der Mieter die Wohnung tatsächlich räumen muss. Insbesondere gesundheitliche Gründe können einer Beendigung des Mietverhältnisses entgegenstehen.

Mit Beschluss vom 7. Juli 2026 – VIII ZR 277/25 hat sich der Bundesgerichtshof erneut mit einem solchen Fall beschäftigt und dabei deutlich gemacht, wie sorgfältig Gerichte gesundheitliche Härtegründe prüfen müssen.

Eigenbedarf bestand – trotzdem war der Rechtsstreit nicht entschieden

In dem Verfahren lebten die Mieter bereits seit 2004 in der Wohnung. Seit 2021 wohnte dort außerdem die 1936 geborene Mutter einer der Mieterinnen.

Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis im Mai 2022 wegen Eigenbedarfs.

Die Mieter widersprachen der Kündigung. Sie beriefen sich unter anderem darauf, dass ein Umzug aufgrund bestehender gesundheitlicher Beeinträchtigungen erhebliche Folgen haben könne.

Das Amtsgericht verurteilte die Mieter zur Räumung. Auch das Berufungsgericht hielt die Kündigung zunächst für durchsetzbar.

Der Bundesgerichtshof beanstandete jedoch, dass die gesundheitlichen Folgen eines möglichen Wohnungswechsels nicht ausreichend aufgeklärt worden waren.

Entscheidend war dabei nicht, dass der BGH selbst einen Härtefall festgestellt hätte. Das hat er ausdrücklich nicht getan. Vielmehr durfte das Berufungsgericht nach Auffassung des BGH die vorgetragenen gesundheitlichen Risiken nicht ohne die erforderliche medizinische Sachaufklärung verneinen.

Die Sache musste deshalb erneut geprüft werden.

Eine Krankheit macht die Eigenbedarfskündigung nicht unwirksam

Für die Einordnung der Entscheidung ist wichtig, zwei Fragen auseinanderzuhalten.

Zunächst muss geprüft werden, ob die Eigenbedarfskündigung als solche wirksam ist. Der Vermieter muss also tatsächlich einen anerkannten Eigenbedarf haben, diesen im Kündigungsschreiben hinreichend darstellen und die gesetzlichen Voraussetzungen der Kündigung einhalten.

Davon getrennt ist die Frage, ob der Mieter der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB widersprechen kann.

Nach dieser Vorschrift kann ein Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Eine wirksame Kündigung und ein erfolgreicher Härteeinwand schließen sich also nicht aus.

Das ist in der Beratungspraxis von erheblicher Bedeutung. Der Vermieter kann mit seinem Eigenbedarf rechtlich vollkommen richtig liegen und dennoch in einem späteren Räumungsverfahren mit der Frage konfrontiert werden, ob dem Mieter ein Auszug überhaupt zugemutet werden kann.

Wann kann eine Erkrankung zum Härtefall werden?

Nicht jede Erkrankung genügt.

Auch ein hohes Lebensalter allein führt nicht dazu, dass ein Mieter dauerhaft vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt ist.

Entscheidend sind die konkreten Auswirkungen eines Wohnungswechsels.

Besteht etwa die ernsthafte Gefahr, dass sich der körperliche oder psychische Gesundheitszustand durch einen erzwungenen Umzug erheblich verschlechtert, kann dies einen Härtefall im Sinne des § 574 BGB begründen.

Dabei geht es nicht nur um die Frage, ob der Betroffene körperlich überhaupt in der Lage ist umzuziehen.

Auch ein Mensch, der einen Umzug rein praktisch bewältigen könnte, kann aufgrund seiner Erkrankung auf die vertraute Wohnung, sein bestehendes Umfeld oder vorhandene Versorgungsstrukturen in besonderem Maße angewiesen sein.

Der aktuelle Beschluss des BGH unterstreicht genau diesen Punkt.

Gerichte dürfen medizinische Fragen nicht selbst beantworten

Trägt ein Mieter nachvollziehbar vor, dass ein Wohnungswechsel zu erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen könnte, muss das Gericht diesen Vortrag ernst nehmen.

Im Verfahren VIII ZR 277/25 hatten die Mieter hierzu Sachverständigenbeweis angeboten.

Der Bundesgerichtshof hielt es für fehlerhaft, dass das Berufungsgericht die gesundheitliche Situation dennoch ohne die gebotene sachverständige Aufklärung bewertet hatte.

Ob ein Umzug mit erheblichen gesundheitlichen Gefahren verbunden ist, ist regelmäßig keine Frage, die ein Gericht aus eigener medizinischer Sachkunde beantworten kann.

Das bedeutet allerdings auch nicht, dass der bloße Hinweis auf eine Erkrankung genügt.

Wer sich auf einen gesundheitlichen Härtefall beruft, muss zunächst konkret darlegen, worin die Erkrankung besteht und weshalb gerade der Verlust der Wohnung beziehungsweise der Wohnungswechsel eine erhebliche Verschlechterung erwarten lässt.

In der Praxis spielen dabei ärztliche Unterlagen eine zentrale Rolle.

Ein Attest, das lediglich eine Diagnose nennt, hilft häufig nur begrenzt weiter. Wesentlich aussagekräftiger ist eine ärztliche Stellungnahme, aus der hervorgeht, welche gesundheitlichen Folgen bei einem erzwungenen Wohnungswechsel konkret zu erwarten sind.

Auch hohes Alter ist kein automatischer Kündigungsschutz

Bei älteren Mietern wird häufig angenommen, dass eine Eigenbedarfskündigung ab einem bestimmten Alter praktisch ausgeschlossen sei.

Eine solche feste Grenze gibt es nicht.

Auch ein 80- oder 90-jähriger Mieter kann grundsätzlich wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.

Das Alter kann jedoch gemeinsam mit weiteren Umständen erhebliches Gewicht erhalten. Eine lange Wohndauer, gesundheitliche Einschränkungen, Pflegebedürftigkeit, fehlende Mobilität und eine starke Bindung an das bestehende soziale und medizinische Umfeld können in ihrer Gesamtheit einen Härtefall begründen.

Am Ende steht stets eine Abwägung.

Dem Interesse des Mieters am Verbleib in seiner Wohnung steht das Eigentumsrecht des Vermieters und dessen Interesse gegenüber, die eigene Immobilie selbst oder durch einen Familienangehörigen nutzen zu können.

Deshalb verbieten sich pauschale Aussagen in beide Richtungen.

Was die Entscheidung für Vermieter bedeutet

Aus Vermietersicht ist die aktuelle Entscheidung kein Grund, von einer berechtigten Eigenbedarfskündigung abzusehen.

Sie zeigt aber sehr deutlich, dass eine solche Kündigung vorbereitet werden sollte.

Ich erlebe in der Beratung immer wieder, dass Vermieter den Schwerpunkt fast ausschließlich auf die Frage legen, ob ihr Eigenbedarf „ausreicht“. Das ist verständlich, greift aber zu kurz.

Wer eine Eigenbedarfskündigung plant, sollte nicht nur prüfen, ob Eigenbedarf vorliegt, sondern auch, wie dieser später vor Gericht nachvollziehbar dargestellt und bewiesen werden kann. Ebenso sollte frühzeitig bedacht werden, mit welchen Einwendungen des Mieters zu rechnen ist.

Ist bekannt, dass der Mieter hochbetagt, schwer erkrankt oder pflegebedürftig ist, sollte dieser Umstand bereits in die rechtliche und strategische Bewertung einfließen.

Denn spätestens im Räumungsprozess kann ein gesundheitlicher Härteeinwand dazu führen, dass umfangreich Beweis erhoben wird. Medizinische Sachverständigengutachten können das Verfahren erheblich verlängern. Im Einzelfall kann das Gericht außerdem zu dem Ergebnis kommen, dass das Mietverhältnis zumindest für einen bestimmten Zeitraum fortgesetzt werden muss.

Hinzu kommt: Auch beim Kündigungsschreiben selbst lohnt sich Sorgfalt. Wer Eigenbedarf nur formelhaft behauptet, den begünstigten Angehörigen nicht hinreichend bezeichnet oder den tatsächlichen Nutzungswunsch nicht nachvollziehbar schildert, schafft unnötige Angriffspunkte.

Mein Fazit

Die Entscheidung des BGH ändert nichts daran, dass der Eigenbedarf eines Vermieters ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund ist. Vermieter müssen es grundsätzlich nicht hinnehmen, eine eigene Wohnung dauerhaft vermietet zu lassen, wenn sie diese für sich selbst oder einen privilegierten Angehörigen benötigen.

Eine Eigenbedarfskündigung ist aber auch kein Automatismus.

Aus meiner Sicht sollte man deshalb insbesondere bei langjährigen Mietverhältnissen nicht erst kündigen und anschließend sehen, welche Probleme auftreten. Sinnvoller ist es, die Angelegenheit vor Ausspruch der Kündigung einmal vollständig durchzudenken:

Ist der Eigenbedarf rechtlich tragfähig? Ist er dauerhaft und nachvollziehbar? Wie muss er im Kündigungsschreiben dargestellt werden? Welche Kündigungsfrist gilt? Sind auf Mieterseite bereits Umstände bekannt, aus denen sich ein Härtefall ergeben könnte? Und wie realistisch ist es im Streitfall, die Räumung tatsächlich durchzusetzen?

Eine sauber vorbereitete Eigenbedarfskündigung kann spätere Auseinandersetzungen zwar nicht vollständig verhindern. Sie vermeidet aber Fehler, die sich nach Ausspruch der Kündigung häufig nicht mehr ohne Weiteres korrigieren lassen.

Wer als Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, sollte deshalb möglichst vor Ausspruch der Kündigung prüfen lassen, ob die Voraussetzungen vorliegen und wie die Kündigung im konkreten Fall gestaltet werden sollte.

Als Rechtsanwalt in Hannover berate und vertrete ich Vermieter im Mietrecht sowohl bei der Vorbereitung und Aussprache einer Eigenbedarfskündigung als auch in einem anschließenden Räumungsverfahren.

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