Räumung gegen Dritte: Die einstweilige Verfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO

Für Vermieter stellt sich dann die Frage, wie gegen solche Drittbesitzer rechtlich vorzugehen ist.

Grundsätzlich gilt im Zivilprozess ein einfacher, aber folgenreicher Grundsatz: Ein Urteil wirkt nur zwischen den Parteien, die an dem Verfahren beteiligt waren. Hat ein Vermieter also lediglich gegen den Mieter ein Räumungsurteil erstritten, berechtigt dieser Titel grundsätzlich nur zur Vollstreckung gegen den Mieter selbst. Gegen andere Personen, die ebenfalls Besitz an der Wohnung haben, kann der Titel nicht ohne Weiteres vollstreckt werden.

Genau an dieser Stelle setzt § 940a Abs. 2 ZPO an. Die Vorschrift ermöglicht es dem Vermieter, auch gegen einen Drittbesitzer eine Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung zu erreichen, sofern bestimmte Voraussetzungen vorliegen.

Voraussetzung ist zunächst, dass gegen den Mieter bereits ein vollstreckbarer Räumungstitel existiert. Der Vermieter muss also den Räumungsprozess gegen den Mieter bereits erfolgreich geführt haben. Darüber hinaus verlangt das Gesetz, dass der Vermieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im Räumungsprozess Kenntnis davon erlangt hat, dass eine weitere Person Besitz an der Wohnung ausübt.

Der Hintergrund dieser Regelung ist praktisch motiviert. Ohne eine solche Vorschrift könnte ein bereits erstrittenes Räumungsurteil faktisch entwertet werden. Es wäre denkbar, dass während oder kurz nach dem Räumungsprozess weitere Personen in die Wohnung einziehen oder sich herausstellt, dass neben dem Mieter bereits zuvor andere Personen Besitz an der Wohnung hatten, ohne dass der Vermieter hiervon wusste.

In diesen Fällen müsste der Vermieter ohne § 940a Abs. 2 ZPO erneut ein vollständiges Räumungsverfahren gegen den jeweiligen Drittbesitzer führen. Dies würde nicht nur erhebliche Zeit in Anspruch nehmen, sondern auch dazu führen, dass die Durchsetzung eines bereits erstrittenen Räumungstitels erheblich verzögert wird.

Die Vorschrift schafft daher ein beschleunigtes Verfahren. Der Vermieter kann beim Gericht eine einstweilige Verfügung beantragen, die auf Räumung gerichtet ist. Das Gericht prüft dann im Eilverfahren, ob die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen und ob der Drittbesitzer zur Herausgabe der Wohnung verpflichtet ist.

§ 940a Abs. 2 ZPO dient damit vor allem der Effektivität des Räumungsschutzes. Die Norm soll verhindern, dass ein vollstreckbarer Räumungstitel dadurch unterlaufen wird, dass nachträglich weitere Besitzer auftreten, gegen die der ursprüngliche Titel nicht unmittelbar wirkt.

Gerade in der mietrechtlichen Praxis kommt dieser Vorschrift eine erhebliche Bedeutung zu. Sie ermöglicht Vermietern in bestimmten Konstellationen ein deutlich schnelleres Vorgehen gegen Drittbesitzer und trägt dazu bei, dass bereits erstrittene Räumungstitel auch tatsächlich durchgesetzt werden können.